Какой договор заключать при аренде квартиры

После того как квартира будет выбрана, необходимо заключить договор с хозяином. Конечно, он должен быть заключен в письменной форме. В противном случае ваши устные договоренности могут быть изменены в любой момент. Например, хозяин назначит новую цену аренды, сократит ее срок.

Даже если вы подбирали квартиру через агентство, к нему претензий нет, потому что его услуги выполнены в полном объеме, а как развиваются ваши отношения с хозяином квартиры, агентство не касается и ответственности за это оно не несет.

Если же составлен договор аренды, то подобных ситуаций просто не может быть. Даже выселить из квартиры при наличии договора арендатора можно только по решению суда, что очень сложно.

Договор аренды или поднайма: муниципальная или приватизированная квартира

Есть разница между тем, какой договор заключать и на какую квартиру. Если вы арендуете муниципальное жилье, договор аренды вам не подходит, необходимо заключать договор поднайма. В нем указываются данные о расположении квартиры, чтобы точно ее определить, срок и стоимость аренды.

Потребуется согласие собственника квартиры, а также всех ее жильцов, если квартира сдается в поднаем. Пределы ответственности нового квартиранта также должны быть прописаны в договоре. Например, при возникновении затопления или пожара не по вине квартиранта, он не возмещает собственнику ущерб.

Договор аренды или поднайма нужен и арендодателю, и арендатору. Этот документ обезопасит обе стороны. Давайте подробнее остановимся на каждом из них.

Итак, вы арендуете или сдаете муниципальную квартиру. В этом случае необходимо заключать договор поднайма (жильца будут называть поднанимателем). Статья 674 Гражданского Кодекса РФ говорит о том, что договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения.

В интересах поднанимателя, снимая неприватизированную квартиру, иметь на руках договор с ее хозяином. Если хозяин захочет прекратить с вами деловые отношения и выселить из квартиры, с договором он это не сможет сделать просто так, а только имея судебное решение.

В договоре поднайма должны быть указаны:

• все параметры квартиры;
• фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя;
• паспортные данные обеих сторон;
• срок сдачи квартиры в аренду;
• право наймодателя посещать квартиру с целью проверки ее состояния;
• обязанность или право нанимателя проводить или не проводить текущий ремонт;
• порядок внесения платы за аренду;
• порядок оплаты и какая сторона будет оплачивать коммунальные услуги;
• способ и размер оплаты.

Также должен быть составлен акт приема-передачи с описанием того, в каком виде сдается квартира.

Хозяин квартиры гарантирует на момент подписания договора, что квартира:

• не сдана внаем;
• не заложена;
• свободна от претензий третьего лица.

Наниматель обязан:

• использовать жилье только для проживания;
• обеспечить его сохранность;
• поддерживать в надлежащем состоянии.

Все знают, что неприватизированная квартира принадлежит городу, но мало кто из наймодателей заботится о получении письменного согласия представителя муниципалитета и всех, кто прописан в квартире, на сдачу жилья в наем. Именно эта бумага является основополагающей. Без разрешения муниципалитета, любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней.

На этом нюансе может строиться мошенничество: двое прописанных, один сдал и уехал, а другому негде жить, и он требует вашего выселения. Но возможны и случаи непреднамеренного обмана, когда разногласия в семье (жена сдала, а муж против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько месяцев, а то недель. И даже если наймодатель вернет деньги, все равно придется искать другую площадь, переезжать, терять время и деньги.

Поэтому необходимо выяснить, находится ли квартира или комната в собственности у наймодателя. И если она не приватизирована, надо требовать письменного разрешения всех прописанных в квартире людей. А для найма комнаты в коммунальной квартире нелишне заручиться поддержкой соседей: если они будут против, лучше договор не заключать и от такого варианта отказаться.

Теперь поговорим о том, какой договор подписывать, сдавая или арендуя приватизированную квартиру.

В первую очередь, арендатору нужно убедиться в том, что он заключает договор именно с собственником жилья. Для того чтобы проверить юридическую чистоту квартиры и, соответственно, быть уверенным в том, что сделка будет правомерна, проверяются следующие нюансы:

• правоустанавливающие документы (документы, подтверждающие право собственности) на квартиру действительны, то есть квартира принадлежит именно тем лицам, которые ее сдают;
• право собственности подтверждают следующие документы: свидетельство о собственности, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;
• важно, чтобы под договором аренды были поставлены подписи всех собственников (или зарегистрированных жильцов);
• необходимо уточнить, есть ли еще собственники, а также по домовой книге выяснить, кто прописан в данной квартире, кроме наймодателя;
• собственники проверяемой квартиры обладают полной дееспособностью, то есть не имеют ограничений, наложенных законом или судебными органами на возможность совершения сделок по отчуждению (путем купли-продажи, мены, дарения или обмена) ими имущества.

Также необходимо удостовериться в:

• полномочии сдавать жилье, вести переговоры;
• полномочии опекунов и попечителей, в случае если они совершают сделку от имени своих подопечных;
• наркологическом статусе (не стоят ли арендодатели на учете в диспансере);
• психическом здоровье;
• в отсутствии претензий на квартиру со стороны третьих лиц.

Стоит также убедиться в том, что нет лиц, которые имеют право пользования квартирой. К таким правообладателям относятся лица, выбывшие в места лишения свободы, для прохождения службы в Вооруженных силах, на работу за рубежом по контракту, по каким-либо другим основаниям. Они остаются зарегистрированными по месту жительства в квартире и имеют соответствующие права.

Шаткое положение будет иметь арендатор, если квартира арестована, есть запреты на проведение сделок с ней, она является предметом спора. Поэтому арендатору необходимо сделать запросы в соответствующие инстанции (Федеральную регистрационную службу).

Если у квартиры, которая сдается в аренду, несколько собственников, то в договоре должны стоять все подписи, а также подписи тех, кто зарегистрирован в ней.

Соблюдая все предосторожности, вы сможете обезопасить себя от мошенничества и от претензий, а значит, будете жить в арендуемой квартире столько, сколько составляет срок аренды по договору и никто вас оттуда просто так не выселит.