Правильно сдать квартиру и снизить свои риски
В рамках современной действительности, а именно в кризис, надо использовать любой момент, чтобы заработать. Если есть пустующая квартира, то почему бы ее не сдать. Дополнительная квартира может стать доходным делом.
Конечно, существуют определенные риски при сдаче недвижимости в аренду. Как из снизить и исключить, поговорим позже. Давайте сначала определимся, какие именно риски существуют у наймодателя.
Риски собственника жилья при сдаче его в аренду
Проблем при сдаче квартиры в аренду может возникнуть очень много. Во-первых, мошенничество все еще распространено, и субнайм, а также продажа квартиры без ведома собственника – возможные ситуации.
Во-вторых, наниматели могут стать причиной проблем соседей – третьих лиц. Собственник жилья будет расплачиваться с соседями, если его наниматели затопят нижний этаж, устроят пожар и т.д.
Наниматели могут испортить и имущество собственника, что также является его риском. Жильцы иногда ломают мебель, портят обои, сантехнику, бытовую технику. После сдачи в аренду квартиры и окончания срока аренды нередко приходится вкладываться в приличный ремонт.
Еще одной неприятной ситуацией для арендодателя может стать неоплата телефонных переговоров и прожитого времени. Особенно стоит отметить неуплату, когда по телефону разрешена международная связь.
Вполне возможно сдать квартиру одному человеку, а придя за деньгами через месяц, увидеть совершенно других людей в гораздо большем количестве. Оказывается, с нанимателем живут многочисленные родственники с Ближнего Зарубежья или бригада строителей.
Последнее, что хотелось бы отметить, это банальный шантаж наймодателя нанимателем. Такие проблемы могут возникнуть у собственников, которые сдают свои квартиры скрыто, не платя налогов и не уведомляя службу УФМС о своих жильцах. Нанимателя шантажируют тем, что сообщат в налоговую, чтобы снизить стоимость аренды или вовсе прекратить ее платить.
Как снизить риски при сдаче квартиры в аренду
Если поступать по закону, то снизить риски и исключить проблемы довольно просто. Первоочередным шагом будет заключение договора с нанимателем. Без договора нельзя никого впускать в квартиру. В нем должны быть прописаны и права, и обязанности обеих сторон.
В целом, все неприятности можно свести к минимуму, если придерживаться следующих шагов:
|
Риск |
Действия со стороны собственника квартиры |
|
Шантаж нанимателя |
Заключить договор с арендатором, сдать декларацию в ИФНС и известить УФМС о жильцах |
|
Нанесение вреда третьим лицам, соседям |
Застраховать свою ответственность в связи с эксплуатацией недвижимости либо прописать в договоре ответственность жильцов за нанесение вреда. В последнем случае их можно будет привлечь в качестве соответчиков либо подать на них регрессный иск. |
|
Порча личного имущества и нанесение вреда объекту |
Заключить договор, прописать ответственность нанимателя за порчу имущества и обстановки, сфотографировать каждую вещь и сделать совместную опись либо застраховать имущество и объект от действий третьих лиц. |
|
Неоплата проживания и телефонных переговоров |
Заключить официальное соглашение, прописать ответственность нанимателей за неуплату, отключить «восьмерку» (невозможность междугородних переговоров), взять денежный залог (страховой депозит), равный стоимости одного месяца проживания плюс 20% за телефонные переговоры. Кроме того, необходимо собрать всю информацию об арендаторах: телефоны контакта, место работы, место постоянной регистрации, сведения о родственниках и так далее. |
|
Мошенничество |
Заключить официальный контракт, в котором прописать невозможность продажи и субнайма, не оставлять документы на квартиру в сдаваемом помещении, не передавать нанимателям свой паспорт, периодически приходить и проверять помещение, попросить соседей «приглядывать» за жильцами и объектом. |
|
Вселение посторонних жильцов |
Заключить официальный договор и указать в нем лиц, которые могут проживать в помещении. Прописать ответственность за вселение третьих лиц. |
Как видно из таблицы, только оформление официального договора и вообще официальная сдача жилья в аренду сможет исключить неприятные неожиданности для собственника.
Уплата налогов собственником
Сдавая квартиру в аренду, собственник получает прибыль, т.е. извлекает доход из своей квартиры. При этом налогообложение этого дохода никто не отменял. Поэтому по закону каждый арендодатель должен представить декларацию о доходах по месту своей прописки, а также должен заплатить 13% подоходного налога по форме 3-НДФЛ.
Арендодатель предоставляет декларацию за прошедший год, до 30 апреля текущего года. Заполнив декларацию, арендодатель сдает ее в ИФНС, прилагая документы, подтверждающие получение денег от арендатора, и договор аренды. Если у ИФНС не возникнет вопросов по заполнению декларации, то можно тут же заплатить налоги. Реквизиты для оплаты следует взять в отделении ИФНС, куда была представлена декларация.
Проживание третьих лиц в квартире
Если в квартире, которую вы сдаете в аренду, люди будут жить достаточно долго, а именно больше 90 дней, то по закону арендодатель обязан известить об этом УФМС. Таким образом, он сможет легализовать сдачу квартиры.
В соответствии с Постановлением Правительства России (№ 809 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 713» от 15.08.2014), физическое лицо, которое временно находится вне места своего постоянного проживания, обязано зарегистрироваться в УФМС по адресу фактического пребывания, если он живет в нем свыше 90 дней.
Однако на самом деле реальную ответственность за оформление временных квартирантов несут владельцы или наниматели помещения. Это доказывают хотя бы размеры штрафов за нарушение порядка регистрации. Россияне, живущие без регистрации свыше 90 дней, обязаны оплатить штраф в размере от 2000 до 3000 рублей, а вот хозяева недвижимости, «утаившие» нанимателей, – от 2000 до 5000 рублей.
Поэтому первое, что должен сделать собственник квартиры, сдавший ее в аренду на срок более 90 дней – это уведомить территориальное УФМС о квартирантах. Для этого достаточно найти в интернете Постановление Правительства № 809 и скачать форму уведомления в формате Excel. После этого ее необходимо заполнить и сдать в территориальное управление Федеральной миграционной службы.
Что в итоге
Казалось бы, все просто. Обезопасить себя от проблем и рисков в процессе сдачи квартиры в аренду, можно сделав всего пару шагов. Однако каждый случай аренды, как правило, имеет свои особенности. Поэтому специалисты посоветуют вам обратиться к юристам хотя бы за первой консультацией.
Также можно оформить с юристом договор на доверительное управление. В этом случае риски действительно будут минимальны, а ваше время и деньги будут в сохранности, поскольку юрист самостоятельно будет контролировать ваших жильцов.